Copyright © pohodanovapec.cz 
Podstatou změn stanov společenství vlastníků jednotek (SVJ) je zajistit jasné vymezení pravomocí orgánů, způsob rozhodování a formu zápisů, které se předkládají k rejstrovému zápisu. Text vychází z legislativních podmínek a praktických postupů, které se objevují při založení SVJ po 1. 1. 2014 i u SVJ vzniklých podle původní právní úpravy. Důraz je kladen na to, kdy se vyžaduje notářský zápis a jaké dokumenty je třeba připravit pro případnou změnu stanov.
Podle nové právní úpravy lze společenství vlastníků založit třemi různými způsoby: prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, ujednáním ve smlouvě o výstavbě nebo schválením stanov, nebylo-li SVJ založeno některým z uvedených způsobů. OZ vyžaduje jen u třetí možnosti založení SVJ, tedy u přijetí stanov, formu veřejné listiny (notářského zápisu). Z tohoto vyplývá, že nejdříve je nutné zjistit, jakým způsobem bylo SVJ založeno. Pokud si SVJ založené po 1. 1. 2014, pro změnu stanov bude nutné svolat shromáždění SVJ, jehož svolání má na starosti statutární orgán SVJ.
Pokud SVJ vzniklo podle starší právní úpravy, změna stanov nastává buď bez nutnosti notářského zápisu, nebo s notářským zápisem jen v případě určité situace uvedené ve textu. Notářský zápis je pro změnu stanov potřeba jen v případě SVJ založené po 1. 1. 2014. Důležité je zjistit, jaké dokumenty jsou třeba ke změně stanov SVJ a posoudit, jaké změny skutečně vyžadují veřejnou listinu.
Shromáždění SVJ na své schůzi určí, že předseda společenství vlastníků se odvolává a statutárním orgánem se volí tříčlenný výbor. Pokud není zápis ze shromáždění sepisován notářem, má na starosti tuto úlohu zapisovatel, který v zápisu uvede body, kterých se týkala schůze, hlasování o nich a uvede přijaté změny. Zápis z jednání shromáždění SVJ, které přijalo změnu stanov, bývá vyhotoven buď notářským zápisem (v uvedeném případě) nebo jiným zápisovým způsobem dle stanovy.
Nově zvolený výbor se po konání shromáždění musí sejít a zvolit si funkce v rámci výboru, pokud tyto funkce stanovují stanovy. Běžné nastavení je, že SVJ navenek zastupuje předseda výboru nebo místopředseda výboru spolu s dalším členem výboru. Zápis ze shromáždění SVJ, které přijalo změnu stanov, by měl obsahovat uvedení, kdo zasedání svolal, kdy se konalo, kdo byl zahájil a kdo byl zvolen předsedajícím, a dále uvedení počtu hlasů pro, proti a zdržel se u jednotlivých usnesení.
Čo všetko musí obsahovať návrh na vklad do katastra
V Oblasti registrace změn stanov je zásadní posoudit, zda byly stanovy změněny částečně nebo zda bylo přijato úplné nové znění. Notářský zápis je nutný jen v případě SVJ vzniklých po 1. 1. 2014 a jen v některých případech u starších SVJ, které byly založeny podle původní právní úpravy. Po skončení každého shromáždění SVJ zákon ukládá povinnost vyhotovit a sestavit zápis ze schůze vlastníků jednotek. Tuto povinnost má na starosti statutární orgán SVJ (výbor nebo předseda). Tím, že zápis je vyhotoven, vznikají důkazy o průběhu schůze i o rozhodnutích, která byla přijata.
Prakticky se vyřizují následující kroky: vypracování zápisu do 30 dnů, zápis je dostupný všem vlastníků na požádání, uvedení způsobu svolání, data konání, předsedajícího a způsobu hlasování. Zápis by měl uvádět počet hlasů pro, proti a zdržel se, ideálně jako zlomek podle podílů na společných částech. Zápis ze shromáždění SVJ je základním důkazním prostředkem pro prokázání skutečností souvisejících s přijatým usnesením a průběhem schůze.
Vzor stanov SVJ je často doprovázen dokumentací od realitních agentur a může být v různých verzích (vzor SVJ I-VII). Přílohy obsahují doporučené vzory, které bývají aktualizovány podle nejnovějších změn v Občanském zákoníku. Před přijetím OZ vznikala SVJ podle zákona 72/1994 Sb. a s ohledem na novou úpravu je třeba zjistit, jaké dokumenty jsou vyžadovány pro změnu stanov a jaký zápis je nutné předložit.
V souvislosti s konkrétními situacemi může být nutné svolání shromáždění SVJ, jehož svolání má na starosti statutární orgán; zápis ze schůze může být sepsán zapisovatelem, pokud není notářský zápis vyžadován. Před samotným svoláním je vhodné přezkoumat, jaké změny chceme přijmout a zda se týkají jen části stanov nebo celého znění.
| Krok | Co dělat | Poznámka |
|---|---|---|
| Zjistit způsob založení SVJ | Podle toho postupovat při změně stanov | Rozlišení staré vs. nové právní úpravy |
| Svolat shromáždění SVJ | Poslat písemnou pozvánku s časovým předstihem | Uvést témata a návrhy změn |
| Vedení zápisu | Notářský zápis jen pro jednotlivé případy | Zapisovatel uvede body a hlasování |
| Schválení změn | Rozhodnutí schůze, změněný text stanov | Část změn nebo celé znění |
| Notářský zápis (pokud vyžadován) | Sepsat notářský zápis pro změnu stanov | Podle původu SVJ |
| Podání u rejstříku | Vyhotovení zápisu a dokumentů pro zápis změn | Dodržet lhůty a formu |
Po skončení shromáždění je třeba zajistit, aby zápis byl dostupný pro vlastníky a aby obsahoval všechny údaje nezbytné pro případ soudního řízení či prokazování usnesení. V textu jsou uvedeny i poznámky k různým verzím vzorů stanov, které mohou vyžadovat individuální úpravy a doplnění dle konkrétní situace SVJ.
Návod na dizajn etikiet na zaváraniny
Copyright © pohodanovapec.cz
